BERAPA LUAS LAHAN IDEAL UNTUK DIKEMBANGKAN MENJADI RUMAH MURAH BERSUBSIDI ?

BERAPA LUAS LAHAN IDEAL UNTUK DIKEMBANGKAN MENJADI PROYEK RUMAH FLPP BERSUBSIDI ??

Artikel ini ditulis khusus untuk murid-murid PKP (Perguruan Kungfu Properti) yang sudah mengenal konsep MPT (Mitra Pemilik Tanah), MPM (Mitra Pemilik Modal) dan MPK (Mitra Pemilik Keahlian). Bagi yang belum pernah mengikuti kelas workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan, mohon maaf jika anda tak bisa memahami beberapa konten yang dideskripsikan. 

Sobat properti, didalam artikel ini saya ingin menjelaskan mengenai luas lahan ideal yang bisa kita kembangkan menjadi proyek perumahan bersubsidi, dengan asumsi pendekatan dari faktor skala investasi dan kelayakan bisnis.

Semua murid PKP sudah diajarkan bahwa karakter MPM yang mudah dijumpai adalah yang kesanggupan berinvestasinya di skala 500 juta s/d 2 milyar, dan potensi labanya adalah 60% dalam durasi 18 bulan. 

Semua murid PKP juga sudah dibekali jurus berburu lahan hotdeal yang mengajarkan bahwa eksekusi lahan bukanlah membayar tunai melainkan harus yang DP nya ringan (max 15% atau 500 juta) dan sisanya diangsur panjang. 

Nah, berdasarkan simulasi dengan kebutuhan modal kerja 1,5 milyar dan umur proyek 24 bulan, maka diperoleh detail perhitungan sbb :

1. Berapa kebutuhan modal kerja yang dibutuhkan? Rp 1.500.000.000,-

2. Berapa bulan umur proyek? 24 bulan

3. Berapa laba yang menarik bagi MPM? Rp 1.200.000.000,-

4. Berapa potensi laba yang menjadi bagian kita selaku MPK? Rp 520.000.000 atau 3/7 dari bagian MPM

5. Berapa prosentase laba yang diberikan kepada MPT? 15% atau Rp 320.000.000

6. Berapa target laba total untuk proyek yang sedang dikembangkan? Rp. 2.020.000.000,-

Jika target laba total adalah kisaran Rp 2 milyar, sedangkan berdasarkan pengalaman empiris saya selama ini laba rumah bersubsidi rata-rata adalah Rp 900 juta s/d 1,5 milyar per hektar, maka jika anda mau mengembangkan rumah FLPP, saya sarankan minimal seluas 2 ha, supaya antara effort tenaga dan modal kerja yang diinvestasikan cukup sebanding. 

Jika lahan terlalu kecil, dengan margin laba rumah bersubsidi yang tipis, bisa-bisa kita sebagai MPK cuma dapat 200 jutaan saja setelah bekerja keras selama 18 - 24 bulan. Not worth it. 

Potensi laba bisa membesar jika harga perolehan lahannya dibawah Rp 150.000/m2, atau umur proyek anda bisa dipersingkat karena pemasaran yang super kilat. Jika anda mendapatkan lahan yang tak jauh dari kawasan industri, mungkin pemasaran rumah FLPP kita bisa cepat. 

Luas lahan minimal 2 ha juga membuat kita lebih mudah menjalin kemitraan dengan BTN dalam hal penyaluran KPR subsidi ataupun KYG / KMK Konstruksi, mengingat potensi lending nya yang cukup menjanjikan. Jika lahan 2 ha diasumsikan sejumlah 140 unit rumah, artinya ada potensi penyaluran kredit FLPP senilai 15,4 milyar. Itu sangat menarik buat BTN untuk bermitra dengan anda. 

Belum lagi jika kita juga mengajukan KMK (kredit modal kerja) konstruksi senilai Rp 3 - 5 milyar, sudah pasti proyek kita akan didukung penuh oleh BTN. 

Semoga artikel singkat ini cukup membantu anda untuk memahaminya.

Jangan lupa ikut workshop properti nya PKP, jadwal terdekat 28-29 Mei 2016 di Yogyakarta.