STRATEGI MEMBANGUN DENGAN MODAL 45% TAPI PROGRES FINISH 100%

MEMBANGUN DENGAN MODAL MINIMAL HASIL MAKSIMAL

Sebagai alinea pembukaan saya ingin menjelaskan bahwa untuk pekerjaan bangunan saya jarang mengerjakannya sendiri melainkan selalu menunjuk kontraktor dengan memberikan SPK (Surat Perintah Kerja).

Alasannya adalah sebagai berikut ;

1. Memakai modal pihak lain (kontraktor) untuk membangun, meski menyadari bahwa ada margin 10-15% yang harus kita berikan kepada kontraktor.

2. Tidak ingin ribet, karena jika punya divisi produksi sendiri, mesti ada pengeluaran mingguan untuk belanja material dan membayar tukang. 

3. Tidak ingin over budget, karena harga borongan per meter persegi sudah ditentukan dan tinggal melakukan fungsi pengawasan.

Sobat properti, misalkan untuk membangun rumah type 36, biasanya saya beri waktu 3 bulan dengan skim bayar sebagai berikut ;

Termin 1 (30%) saat progres 35%

Termin 2 (35%) saat progres 70%

Termin 3 (30%) saat progres 100%

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 5 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Tahukah anda bahwa jika kewajiban kita membayar kontraktor tidak lancar, biasanya aktivitas di lapangan juga berhenti dan tidak ada perkembangan progres fisik di lapangan. Termin 1 dan termin 2 wajib tersedia, karena jika tidak tersedia sudah pasti kinerja kontraktor berhenti ditengah jalan dan bangunan tidak tuntas 100%. 

Jika anda memakai skim 5 termin seperti diatas, minimal anda butuh modal 30% + 35% = 65% supaya kontraktor terus bekerja. Untuk termin ke 3 bisa mengandalkan dari pelunasan konsumen (biasanya dari pencairan konsumen). 

Nah, sekarang saya ingin berbagi dengan anda bagaimana strategi supaya kita cukup keluar modal 45% saja dari nilai bangunan, dan sisanya kita membayar kontraktor dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Caranya kita membuka SPK dengan skim seperti ini ;

Termin 1 (45%) saat progres 50%

Termin 2 (50%) saat progres 100%

Termin 3 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Sobat properti, cukup sediakan modal sebesar kewajiban termin 1 (45%) maka bangunan kita sudah akan diselesaikan 100%. Jika kontraktor sudah terikat kontrak dengan skim seperti diatas, mereka cuma bisa menagih termin ke 2 jika progres fisik sudah mencapai 100%.  Nah, pada saat tagihan itu tiba, kita akan membayarnya dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Itu strategi buat meringankan cashflow kita di posisi developer. Meskipun demikian jangan sampai strategi ini membuat kontraktor kita kesulitan, karena mereka juga punya kewajiban kepada tukang dan suplier material. 

Caranya? Kita mesti overlap dalam pengurusan KPR, dan mengusahakan surat persetujuan kredit dari bank sudah terbit bersamaan dengan progres bangunan dikerjakan, sehingga saat progres bangunan sudah mencapai 100% bisa langsung akad kredit dan ada pencairan yang bisa kita pakai untuk membayar termin 2 ke kontraktor. 

Jangan biarkan kontraktor menunggu tagihan terlalu lama, bisa nyungsep cashflow mereka.